Ein Leitfaden für Hypotheken

Die Sprache zu kennen ist die halbe Miete. Finden Sie heraus, was Sie wissen müssen, um beim Kauf eines Eigenheims erfolgreich zu manövrieren.

Von Linda Stern Aktualisiert: 16. März 2018 Save Pin FB

Fester Zinssatz: Festverzinsliche Kredite dominieren derzeit mehr denn je den Markt, und das aus gutem Grund: Sie'Es ist billiger als sie'seit drei Jahrzehnten. Der prozentuale Unterschied zwischen variabel und fest verzinslichen Darlehen hat sich ebenfalls verringert, und der Spread ist normalerweise nicht'Es ist nicht genug, um zu rechtfertigen, all die Jahre festverzinslicher Sicherheit aufzugeben.

Langfristige, festverzinsliche Darlehen sind gut für Menschen, die sich bequem für das gewünschte Darlehen qualifizieren können und erwarten, dass sie viele Jahre in ihren Häusern bleiben. Aber wie lange zahlst du? Viele Baby-Boomer refinanzieren Hypotheken inzwischen mit 15-jährigen Festzinsdarlehen, sofern sie dies annehmen'Ihre letzten Zahlungen leisten sie bis zur Pensionierung.

Wenn Sie beispielsweise 150.000 US-Dollar ausleihen, können Sie diese in 30 Jahren zu einem monatlichen Zinssatz von 973 US-Dollar und einem Zinssatz von 200.243 US-Dollar zu 6,75 Prozent tilgen. Oder Sie leihen sich 15 Jahre lang den gleichen Betrag zu 6,5 Prozent aus und zahlen 1.307 US-Dollar im Monat, wobei die Gesamtzinsen nur 85.199 US-Dollar betragen.

Einstellbare Hypothek: Kreditnehmer, die bereit sind, die langfristige Sicherheit eines Festzinsdarlehens zu opfern, können einen niedrigeren Zinssatz erhalten und mit niedrigeren Zahlungen beginnen, wenn sie eine Hypothek mit variabler Verzinsung (ARM) aufnehmen. Das'Dies ist ein besonderer Vorteil für zwei Arten von Kreditnehmern: diejenigen, die erwarten, innerhalb von fünf Jahren umzuziehen, und diejenigen, die den etwas niedrigeren Zinssatz wünschen, um sich für das Darlehen zu qualifizieren, das sie in das Haus ihrer Träume versetzt.

ARM-Kreditnehmer opfern jedoch die Einfachheit. Die Zinssätze für diese Hypotheken steigen und fallen zusammen mit den Marktzinssätzen und wenn Sie'Wenn Sie nicht aufpassen, können Sie feststellen, dass Ihre monatliche Zahlung höher steigt, als Sie es sich leisten können. Mehrere Variablen bestimmen, ob ein ARM ein gutes Geschäft ist. Hier sind die wichtigsten:

• Ihr Index: Die Zinssätze für ARMs sind an mehrere gängige geldbezogene Indizes gebunden, die von den Kreditgebern verwendet werden. Am gebräuchlichsten ist der Zinssatz für einjährige Schatztitel, aber viele Hypothekengeber bieten ihren Kunden die Wahl. Zwei beliebte Optionen sind der oft niedrigere (aber volatilere) London InterBank Offering Rate (LIBOR) und der etwas höhere, aber weniger volatile Cost of Funds Index für westliche Banken in der Federal Reserve's 11. Bezirk. Das

Das Wall Street Journal druckt die meisten dieser Kurse aus. Fragen Sie Ihren Kreditgeber, wo Sie diese Zahlen sonst nachschlagen können. Dort's kein eindeutiger Gewinner; Wählen Sie den Index, der Ihnen den besten Kurs mit der geringsten Volatilität bietet. Möglicherweise müssen Sie etwas mehr Volatilität in Kauf nehmen, wenn Sie die niedrigste Rate erzielen möchten.

Ihre Frequenz: Wie schnell und wie oft passt sich Ihr Tarif an? Wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen, sind Sie'd haben Sie lieber eine langsamere Anpassungsperiode und eine längere Zeitspanne, bevor die Anpassung beginnt. Am gebräuchlichsten sind heute ARMs, die sich jedes Jahr anpassen. Sie können auch diejenigen finden, die alle drei oder sogar alle fünf Jahre anpassen.

Ihre Ratenobergrenze: Die meisten ARMs haben Grenzen, wie hoch ihre Raten zu einem bestimmten Zeitpunkt angepasst werden können und wie hoch sie insgesamt sein können. Um einen ARM zu bewerten, nehmen Sie explodierende Zinssätze an, nur um sicherzustellen, dass Sie sich die schlechten Nachrichten leisten können. Eine typische Struktur sieht heute eine Obergrenze von 2 Prozentpunkten für jährliche Erhöhungen und eine Obergrenze von 6 Prozentpunkten für die Laufzeit des Kredits vor. Wenn Sie beispielsweise mit einem 6-Prozent-Darlehen beginnen, könnte es in 2-Prozent-Schritten pro Jahr auf 8 Prozent, 10 Prozent und 12 Prozent steigen. Sobald es 12 Prozent erreicht, könnte es nicht höher gehen. Natürlich wäre dieser Satz hoch genug, um Ihr Interesse zu verdoppeln.

Variationen

Was ist, wenn Sie ein festes Einkommen, aber wenig Bargeld haben? Tritt in die Nation Fannie Mae ein's größte Quelle für Hypothekenfonds. Es kauft Hypothekendarlehen und schafft neue Produkte, die den Geldfluss auf dem Hypothekenmarkt aufrechterhalten sollen.

Fannie Mae'Mit der "Flexible 97" -Hypothek können Kreditnehmer ihre Anzahlung auf 3 Prozent der Kosten ihres Eigenheims begrenzen und - anders als bei den meisten Kreditplänen - diese 3 Prozent als Geschenk von Eltern, Arbeitgebern oder anderen Familienmitgliedern erhalten.

Fannie Mae

Dies ist nur einer von vielen Krediten auf dem heutigen Markt, die darauf abzielen, Käufer in Eigenheime zu locken. Kreditnehmer mit geringem oder keinem Cashflow, Ersparnissen ohne Cashflow, schlechten Kreditratings und anderen besonderen Situationen können ihre eigenen besten Hypotheken finden, indem sie die folgenden Arten von Krediten prüfen:

Ballon-Hypotheken: Diese Kredite sind oft mit so niedrigen monatlichen Zahlungen ausgestattet wie Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren'In der Regel wird die Auszahlung in fünf oder sieben Jahren fällig.

Dies können großartige Kredite für Hausbesitzer sein, die wissen, dass sie gewonnen haben'Ich bleibe nicht stehen, aber ich mag die Gewissheit eines festen Zinssatzes. Sie'Es ist riskant für jemanden, der über die Laufzeit des Kredits hinaus in einem Haus bleibt, da der Hausbesitzer dann eine Ersatzhypothek finden, umziehen oder diese große Ballonzahlung leisten muss.

Hybriden: Wenn Sie eine Ballonhypothek mit einer Hypothek mit festem oder variablem Zinssatz kreuzen, erhalten Sie einen Hybrid. Diese Kredite bleiben fünf oder sieben Jahre lang fest und werden dann entweder in fest oder variabel verzinsliche Hypotheken umgewandelt. Sie haben niedrigere Zinssätze als festverzinsliche Hypotheken, tragen jedoch das Risiko, dass die letzten 25 Jahre des Darlehens unbekannt sind.

Wieder sie'Es ist gut für Leute, die feste Zahlungen mögen, die Spielraum für den Zinssatz benötigen, um sich für das Darlehen zu qualifizieren, oder die erwarten, vor Ablauf des festen Teils des Darlehens umzuziehen.

Low-Doc und No-Doc: "Doc" steht für Dokumentation. Wenn du'Wenn Sie selbstständig sind oder eine komplizierte finanzielle Situation haben, könnten Sie sich für eines dieser Darlehen entscheiden, besonders wenn Sie'Sie haben es eilig, in ein bestimmtes Haus zu gelangen, oder wenn Ihr Einkommen schnell steigt.

Anstatt nach Steuererklärungen, Geschäftsausweisen und anderen Unterlagen zu fragen, die ein Kreditnehmer möglicherweise vorlegen muss, sind Kreditgeber mit niedrigem Abschluss bereit, das Darlehen schnell und einfach zu stellen. Aber es hat einen Preis - vielleicht ein halbes Prozent mehr oder sogar einen vollen Prozentpunkt.

Diese Darlehen sind für Kreditnehmer mit guter Bonität, die Kredite im Wert von 75 Prozent oder weniger des Eigenheims kaufen's Wert und sind bereit, höhere Sätze im Austausch für die schnelle und einfache Genehmigung zu zahlen.

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